소유자와 근저당권, 등기사항증명서에서 확인할 위치
신축 다세대주택의 등기사항증명서에서는 표제부로 매수할 호수와 대지권을 확인하고, 갑구에서 소유권과 제한등기를, 을구에서 근저당권 등 소유권 외 권리를 살핍니다. 등기부에 나타나지 않는 권리관계도 있을 수 있습니다.
신축 다세대주택을 매수하기 전에는 등기사항증명서의 표제부에서 계약하려는 동·호수와 대지권 표시를 맞춰 보고, 갑구에서 소유자와 소유권 관련 등기를, 을구에서 근저당권 등 소유권 외 권리를 확인합니다. 다만 등기부에 드러나지 않는 권리관계도 있으므로 이를 확인의 전부로 보아서는 안 됩니다.
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등기기록은 부동산의 표시와 권리관계를 기록하며, 표제부·갑구·을구로 구성됩니다. 구분건물은 한 동 전체의 표제부와 각 전유부분의 표제부가 따로 있으므로, 건물 전체 정보만 보지 말고 매수 대상 호수의 전유부분 기록도 확인해야 합니다.
표제부에서는 소재지번, 건물명칭과 번호, 건물내역을 살펴 계약 대상 건물과 호수가 등기기록에 표시된 내용과 일치하는지 확인합니다.
대지권이 있는 경우 한 동의 표제부에 대지권의 목적인 토지 표시가, 전유부분 표제부에 대지권의 종류와 비율이 기재됩니다. 대지권이 설정되어 있지 않으면 전유부분 표제부의 대지권 표시가 생략될 수 있으므로, 표시가 없다는 사실만으로 대지권의 내용을 추정해서는 안 됩니다.
갑구는 소유권에 관한 사항을 보는 곳입니다.
권리자 및 기타사항에 적힌 소유자와 매매 상대방을 대조하고, 소유권 변동의 등기목적과 접수·등기원인, 순위번호도 함께 읽습니다.
갑구에는 가등기, 압류, 가압류, 경매 개시 결정, 처분을 금지하는 가처분 등이 기재될 수 있으므로 현재 소유자만 확인하고 끝내지 말고 다른 소유권 관련 등기도 살펴야 합니다.
을구에는 저당권·근저당권·전세권 등 소유권 외 권리가 기록됩니다.
각 항목의 등기목적을 확인해 권리가 설정되었는지, 변경·이전·말소되었는지 살피고, 권리자 및 기타사항과 순위번호, 접수, 등기원인을 함께 봅니다.
말소된 등기와 현재 효력이 있는 등기를 구분해야 하며, 순위번호는 등기된 권리의 순서를 파악하는 정보입니다. 등기 순서만으로 거래에서 발생할 결과를 단정하기보다 각 권리의 내용과 상태를 구별해야 합니다.
확인할 때는 먼저 증명서의 부동산 표시가 매수하려는 다세대주택의 동·호수와 맞는지 보고, 표제부의 대지권 표시를 확인한 뒤 갑구와 을구를 차례로 살피면 됩니다.
등기사항전부증명서 형태로 열람하면 기록된 모든 내용을 볼 수 있지만, 열람 당시 효력이 있는 등기사항과 그와 관련된 사항을 확인하는 방식입니다. 등기사항일부증명서는 특정 부분만 보여 줄 수 있으므로 소유자나 권리관계 전반을 확인하려는 경우에는 어떤 범위의 증명서인지 먼저 확인하는 편이 적절합니다.
가령 매수인이 특정 호수를 계약하려는 상황이라면, 우선 등기기록의 동·호수와 계약 대상이 일치하는지 대조합니다.
이어 전유부분의 대지권 표시를 살피고, 갑구에서 현재 소유자와 압류·가압류 등의 등기를 확인합니다.
마지막으로 을구에서 근저당권의 설정 여부와 변경·말소 기록을 살핍니다.
이 순서로 확인하면 각 권리가 기록된 위치를 구분할 수 있지만, 등기부에 나타나지 않는 사항까지 모두 확인한 것은 아닙니다.
자주 묻는 질문
갑구에 현재 소유자만 확인하면 충분합니까?
충분하지 않습니다. 갑구에는 소유권 변동뿐 아니라 가등기, 압류·가압류, 경매 개시 결정, 가처분 등도 기재될 수 있으므로 소유자와 함께 관련 등기를 확인해야 합니다.
등기사항증명서에 근저당권이 보이지 않으면 다른 권리도 없다고 볼 수 있습니까?
그렇게 단정할 수 없습니다.
등기부는 기록된 부동산 표시와 권리관계를 확인하는 자료이며, 공적 기록에 드러나지 않는 권리관계도 있을 수 있습니다.
따라서 등기부에서 확인한 사실과 확인하지 못한 사항을 구분해야 합니다.
매수하려는 호수와 권리의 현재 상태를 각각 확인하고, 등기부가 보여 주는 범위 밖의 사항까지 확인된 것으로 해석하지 않는 것이 중요합니다.